30.06.2021 / von RA MLaw Lukas Heimgartner

Im Keller unseres Hauses befindet sich ein Bastelraum. Wir würden diesen gerne zu einem Wohnraum ausbauen. Was gilt es zu beachten?

Beim Neubau von Wohnhäusern werden häufig grosszügig Keller- und Abstellräume erstellt. Dies mag daran liegen, dass die Gemeinden vielerorts zwar die Wohn- und Gewerbeflächen begrenzen, nicht aber anders genutzte Flächen. 

Im Laufe der Zeit stellt sich bei vielen Hauseigentümern das Bedürfnis ein, die Kellerräume anders zu nutzen, sei es, um ein zusätzliches Schlaf- oder Bürozimmer zu schaffen oder den Keller als Einliegerwohnung zu vermieten. Das Baurecht setzt solchen Plänen jedoch enge Grenzen. 

Zuerst muss abgeklärt werden, welche Nutzung bewilligt wurde. Wurden die Räume nicht als Wohnräume bewilligt, können die Räume erst umgenutzt werden, wenn der Gemeinderat die Baubewilligung für eine Nutzungsänderung erteilt hat. 

Die Baubewilligung scheitert oftmals an der Ausnützungsziffer. Die Ausnützungsziffer regelt, wie viel Fläche für Wohnen und Gewerbe genutzt werden darf. Ist die Ausnützungsziffer mit den bisherigen Wohn- und Gewerberäumen bereits ausgeschöpft, darf grundsätzlich keine Baubewilligung für eine Umnutzung erteilt werden. 

Es ist vor allem bei älteren Gebäuden möglich, dass seit der Erstellung des Gebäudes die Ausnützungsziffer erhöht wurde. Diesfalls besteht eine Ausnützungsreserve, die genutzt werden kann. 

Neben der Ausnützungsziffer müssen auch noch weitere Aspekte berücksichtigt werden. Erwähnenswert sind insbesondere Vorschriften über die Belichtung des Raums durch Fenster, Brandschutzvorschriften, Emissionsvorschriften und das Erfordernis zusätzlicher Parkplätze. Die Voraussetzungen für eine Bewilligung unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und sind aus dem jeweiligen Baureglement ersichtlich. 

Wird ein Raum, der nicht als Wohnraum bewilligt wurde, ohne Baubewilligung umgenutzt, droht Ungemach. Erhält die Gemeinde Kenntnis davon, führt sie ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch. Im schlimmsten Fall muss der Raum zurückgebaut werden und eine Busse droht.